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                                                                                                                                                                                                                                            1. <sub id="rf34i"></sub>

                                                                                                                                                                                                                                              軌道+公交支撐城市地區更新—以龍華現代商貿中心片區為例

                                                                                                                                                                                                                                              引言

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              城市土地資源日趨緊張,深圳市在“盤活存量土地”的思路下,從2004年開始,已批準納入城市更新計劃項目總用地面積約35平方公里。城市更新活動導致區域內用地性質和交通出行需求特征發生重大改變,原有交通體系很難適應并促進新型片區形態的發展,交通系統將面臨嚴峻的挑戰。因此根據地區內更新類型開展適應性交通提升規劃研究,對促進城市的可持續發展具有重要意義。

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              城市更新集中地區交通規劃方案應當在充分理解所研究片區的“變化”上進行制定,抓住未來空間、人員活動及需求特征,找出現狀差距,針對性地對交通系統進行提升,要充分融合、利用公共交通優勢。下面以龍華現代商貿中心片區為例進行說明。

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              一、龍華現代商貿中心片區概況

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              龍華現代商貿中心片區位于深圳市龍華區南部,由龍華大道、龍觀大道、布龍路、福龍路等道路圍合而成,總面積約16.83平方公里,是龍華區六大重點發展片區之一。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖1 商貿中心片區區位及范圍圖

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              根據《龍華區城市更新“十三五”規劃》,研究區內的城中村、舊工業區等共871.6公頃,占總面積的51.8%,其中,城中村368.9公頃,舊工業區484.3公頃,舊商業區5.7公頃,舊居住區12.7公頃。從龍華區城市更新和土地整備局公示的資料來看,目前已有41個項目進入城市更新各個階段,總共可以為片區釋放約262公頃建設用地,占規劃范圍的16%。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖2 城市更新單元分布圖

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              從城市更新單元的更新方向來看,大多數由現狀M1、M2、R4類用地向M0、C1、R2、R2+C1變化。在遠期各更新單元實施完畢后建筑面積總體由現狀2896萬平方米增加至約4000萬平方米,其中居住建筑占比約75%,商業建筑占比約5.5%,辦公建筑約為6.5%。根據更新實施后建筑功能和片區產業定位,可以判斷未來商貿中心片區將承擔大量居住人口,主導產業是商業貿易。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖3 更新單元各更新方向用地面積比例

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              二、交通特征分析

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              1.未來商業吸引力增強,商業出行特征變化大

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              現狀商業形態主要可分為三類,一是集貿市場,以華富綜合市場、龍華市場為代表;二是傳統型綜合商場,以百佳華商場、天虹商場為代表;三是已實施城市更新新建的現代化商業綜合體,以壹城中心為代表。從商業出行特征來看,客群來源主要是周邊居住區,出行距離集中在5公里以內,慢行方式占主導地位,單點出行目的性強,商業體之間幾無聯系。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖4 商貿中心現狀商業出行分布
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖5 商貿中心現狀商業出行距離統計

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              根據更新單元計劃,未來將建成以鴻榮源壹方天地、中洲商業、海岸城為主的城市級現代化商業綜合體,規劃全片區商業體量約兩百萬方。商業形態向主題型、體驗型、智慧型的中高端商業服務發展。類比分析成熟的市級商業中心客群特征,總結龍華商貿中心未來商業出行特征如下:

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              (1) 商業出行總量巨幅上升,未來商業總體量為現狀2.7倍,業態吸引力增強,商業出行人次隨之增加。
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              (2)出行距離將增加,出行方式由現狀慢行主導發展為以機動化為主。
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              (3)商業體間聯系密切,未來各商業體差異化發展,相互補充,將改變現狀出行者單點出行的特點,各吸引點間聯系需求增強。
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖6 商貿中心未來商業出行分布預測
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖7 商貿中心片區商業出行距離預測
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              2.通勤出行距離增長,對外出行比例提高

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              根據手機信令分析結果,現狀商貿中心片區居民就業地主要分布在片區內部和鄰近地區,聚集程度隨著與片區距離增長而減少,片區內部平衡率53.6%,已遠低于北部觀瀾等地80%的比例,片區外龍華區內以龍華街道、民治街道、福城街道為主,分別占比為6.5%,3.9%,3.2%,龍華區總體占比72.1%。在外部主要分布在福田區(梅林、福田、華強北等街道)、龍崗區(坂田、布吉街道)、南山區(粵海街道)三個行政區,分別占比10.1%、7.1%和4.6%。通勤距離上,短距離出行為主導,5km以下通勤距離占達比57%,特別是2km以內比例達到34%,因此現狀慢行方式具有較大的規模。

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖8 商貿中心片區居民現狀就業地分布

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              隨著片區內部城市更新實施,舊村、粗放型工廠逐步被新居住區、現代產業替代,短距離通勤主力外遷,原特區內人口遷入,預測未來居住者的內部自平衡率較現狀降低。片區周邊崛起的商務中心和新型產業基地如北站新城、九龍山智能科技城、光明新城等地吸引本片區就業者比例將上升,同時由于福田、南山等原特區內地區產業暫不可替代性,未來前往福田、南山區就業者比例仍將小幅度上升。因此未來通勤特征是出對外通勤總量增長,通勤距離延長,機動化方式占比提高。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖9 商貿中心片區居民未來就業地分布圖預測

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              綜合來看,在遠期,商業影響力增強,輻射距離遠,商業出行需求較現狀增長240%。隨著人口規模增長,通勤出行需求較現狀增長25%,舊村、廠房逐步被替代,導致片區自平衡率下降,平均通勤出行距離增長,對外出行比例提高,機動化進一步攀升。反觀現狀交通系統,公共交通1小時覆蓋范圍較小,道路結構倒掛,不足以支撐城市更新帶來的一系列活動變化。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖10 商貿中心片區現狀公共交通出行時長與道路運行情況
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              三、經驗借鑒

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              1.軌道線路密集,發揮較好的支撐作用

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              福田中心區4.17平方公里上規劃軌道線7條,站點半徑覆蓋率88%以上,南山后海商業中心地區3.8平方公里上規劃軌道線5條,站點500米覆蓋率80%以上,高密度的軌道線路為地區高強度開發提供了強力支撐。商業方面,現狀福田中心商業區圍繞3條軌道線,擁有南北向3、4號線,東西向1號線,兩個鄰近站點直接接入商業體;后海商業中心圍繞3條軌道線,擁有南北向2號線,東西向9、11號線,兩個鄰近站點直接接入商業體。從現狀商業中心客群來源分布上看,軌道的引入為商業體實現客群導入創造了強大的便捷條件。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖11 福田中心客群分布與軌道關系
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖12 后海商業中心客群分布與軌道關系

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              2.具有強大的商業體集合設施

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              成熟商圈一般由多個商業體組成,各商業體之間具有較強的連通需求,南山后海商業中心采用長700米的空中平臺串聯地區內商服建筑,福田中心區采用長1.5公里的地下空間無縫拉通商業、辦公、高鐵站等多個功能體。集合設施在發揮商業規模效應,增強商業中心影響力上具有重要的作用。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖13 后海商業中心空中平臺
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖14 福田中心地下空間
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              四、交通規劃策略

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              1.以軌道大運量系統為主導,增供給,促開發

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              以重點支撐,局部優化的思路布局軌道線站位。優化上層次規劃軌道線網在本片區的線站位,依靠大運量軌道引入形成公共交通主導模式,承接未來增長的出行需求,極大增加1小時市域可達范圍。片區內規劃7條軌道線,包括1條城際線,3條市域軌道快線,3條市域軌道干線,布設16座站點,優化后核心區覆蓋率達到76%。重點支撐未來人民路商業活力軸,形成雙軌通道,根據城市更新單元集聚情況,優化軌道線位通道及站點位置,借助軌道交通優勢推動站點周邊城市更新進度。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖15 軌道線站位規劃
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              2.結合雙軌通道打造地下空間

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              針對人民路定位高,沿線商業綜合體集聚、功能復合的特點,提出利用地下雙軌優勢,打造沿人民路地下空間的方案。實施長度約3km,由地鐵站廳與新開發地下空間組成,結合軌道6支南線、25號線進行規劃設計,同步建設施工。以地下空間為骨架串聯重要的商業體,連點成線,形成商業合力,以線帶面,激發片區土地價值,同時為城市提供高品質活動場所和配套設施,提升城市公共空間體驗,疏解地面人流。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖16 人民路地下空間開發示意圖
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              3.結合城市更新單元落實公交首末站

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              在公共交通主導的策略指引下,測算未來片區公交首末站需求規模為11萬平方米。規劃方案踐行“立體綜合車場+配建公交首末站”模式,綜合車廠主要承擔停車、洗車、充電等功能,公交首末站承擔乘客上下車、候車功能。片區共規劃首末站30個,綜合車廠1個,用地面積約13.5萬平方米,除現狀3.1萬平方米公交首末站和2萬平米在建綜合車廠外,均建議結合相關城市更新單元進行配建。對有條件的地塊建議融合公交首末站、公共停車場功能,建設包含公共設施、社區服務等功能的立體綜合體,充分利用土地資源,補充片區公共活動空間。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖17 龍華新田社區公交首末站綜合體
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              4.結合城市更新擴容道路系統

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              結合現狀道路情況和未來需求,根據城市更新進度安排,制定道路擴容計劃。主干路方面打通新區-龍觀大道連接線,工業路-華榮路連接線等,主要工作在于疏通對外通道。次干路方面,主要對片區內南北向雙2/3車道道路進行拓寬延長,使之能夠承載未來片區中短距離出行。主次干路的貫通和拓寬所需空間依賴相關城市更新單元的實施,制定原則條件后安排到涉及的更新單元專項規劃中進行明確。支路方面,主要檢查相關城市更新單元,提出涉及到的法定規劃支路,并根據需求進行新增規劃,結合更新單元開發時序安排支路建設時序。

                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                                                                                                              圖18 商貿中心片區路網規劃
                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              五、小結

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              城市更新是整合存量資源、挖掘內生動力,激發土地價值的重要手段。準確把握城市更新集聚片區未來的功能定位,最大程度解析片區未來的出行活動對制定交通規劃方案具有重要意義。要充分認識公共交通與城市更新相互促進的關系,公共交通設施要緊密結合地區內更新單元的進度,發揮推動和支撐作用,同時通過協調更新單元保證自身基礎設施的實施空間。

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              文中所列方案僅為技術研究方案,不代表最終規劃方案,不可用于他用。最終規劃方案以官方正式文件為準。

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              撰寫:郭彬杰

                                                                                                                                                                                                                                              審核:賴 旭

                                                                                                                                                                                                                                              審定:張貽生

                                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                              返回列表

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